Górskie gminy wobec pułapki apartamentowców i najmu krótkoterminowego
Jak wynika z wywiadu Wirtualnej Polski, już w latach 90. do Szklarskiej Poręby przyjechali inwestorzy z Austrii, zarządzający czołowymi stacjami narciarskimi w Alpach, z jednoznacznym sygnałem ostrzegawczym: „Strzeżcie się apartamentowców, bo z nich powstają slumsy”. W praktyce – w ocenie rozmówców – przeważyło jednak przekonanie o szybkim zarobku, a rekomendacje zignorowano. Po trzech dekadach górskie miejscowości ponoszą konsekwencje, które przeliczane są na dziesiątki milionów złotych rocznie, wraz z narastającą zależnością od najmu krótkoterminowego.
Grzegorz Sokoliński, były burmistrz Szklarskiej Poręby, w rozmowie z WP Finanse wraca do okresu współpracy z firmą Arlberger Bergbahnen. Jak wskazuje, Austriacy – przyjmujący u siebie koronowane głowy – dostrzegali w Karkonoszach realny potencjał, ale jednocześnie mieli obawy związane z brakiem nadzoru nad intensywną zabudową. Z ich perspektywy scenariusz był przewidywalny, bo ich państwa przerabiały podobny etap ok. 40 lat wcześniej: wznoszono na dużą skalę obiekty, których po czasie nie opłacało się utrzymywać. Później właściciele rezygnowali z dalszego finansowania, budynki popadały w degradację, a przy rozproszonej własności – setkach właścicieli pojedynczych lokali – nie dało się wdrożyć ani sensownej modernizacji, ani nawet działań ostatecznych. W efekcie, jak relacjonuje, takich obiektów nie można było skutecznie uporządkować, a nawet rozebrać.
Pomijając kwestię estetyki, dla górskich gmin kluczowy problem ma – według cytowanych wypowiedzi – wymiar stricte finansowy, zwłaszcza w zakresie opłaty miejscowej i bilansu kosztów infrastruktury. W 2022 roku Szklarska Poręba oszacowała swoje straty na 25 mln zł. W 2024 roku kwota była niższa, ale nadal wysoka – 11 mln zł. Jednocześnie samorządy ponoszą pełne wydatki związane z utrzymaniem zaplecza komunalnego: przykładowo odśnieżanie rozległego górskiego obszaru ma kosztować tyle, co w 240-tysięcznej Gdyni. Równolegle, jak wynika z relacji, dochody z „odśnieżonych apartamentowców” pozostają symboliczne. Przy lokalu o przeciętnej powierzchni ok. 40 metrów wpływ z podatku od nieruchomości do miejskiej kasy ma wynosić ok. 40 zł rocznie. Jak tłumaczy były burmistrz w Wirtualnej Polsce, PIT właściciela zasila budżety dużych miast – np. Warszawy czy Wrocławia – podczas gdy na miejscu pozostają koszty wody, ścieków i dróg.
W ocenie rozmówców system ma luki na wielu poziomach. W polskich przepisach brak jest definicji „apartamentowca”, co powoduje, że takie obiekty rozliczane są według preferencyjnej stawki podatku właściwej dla budynków mieszkalnych (ok. 1 zł za m²), zamiast stawek przypisywanych działalności gospodarczej. Do tego – jak wskazano – dochodziły sytuacje uznawane za kuriozalne w obszarze mediów. Miasto przez lata miało dopłacać do drogiej wody w budynkach, w których na 30 mieszkań jedynie dwie rodziny były zameldowane na stałe, a pozostałą część użytkowali turyści. W konsekwencji koszty ich pobytu przerzucane były na lokalnych podatników.
Na tym tle rynek condo – opisywany jako hotel zarządzany przez operatora, lecz z wieloma właścicielami – przedstawiany jest jako narastające ryzyko, porównywane do „bomby zegarowej”. Deklarowane zyski rzędu 8% mają w wielu przypadkach okazywać się trudne do zrealizowania. Najpoważniejszy problem ma pojawiać się w momencie, gdy operator przestaje działać. Wtedy właściciele zostają z lokalami pozbawionymi niezależnych liczników czy ogrzewania, a funkcjonowanie całości jest zależne od podmiotu zarządzającego częściami wspólnymi. W takim układzie sprzedaż lokalu ma stawać się niewykonalna, a obiekt – wraz z postępującą degradacją – może przechodzić w stan określany przez austriackich inwestorów jako „nowoczesny slums”, przy czym niejasne pozostaje nawet to, jak w praktyce podejść do ewentualnej rozbiórki.
W materiale zarysowano też potencjalny czynnik zmian w postaci unijnego rozporządzenia, które ma wprowadzić obowiązkową rejestrację wszystkich obiektów najmu krótkoterminowego. Mechanizm ten opiera się na trzech filarach: po pierwsze, zakończeniu anonimowości poprzez nadawanie numeru rejestracyjnego każdemu wynajmującemu; po drugie, nałożeniu obowiązków na platformy takie jak Booking czy Airbnb w zakresie weryfikacji numeru i raportowania liczby noclegów; po trzecie, ujawnieniu realnej skali obłożenia, co ma ograniczać unikanie opłat miejscowych oraz podatków dochodowych. Wskazano, że dopiero wtedy nastąpi zasadniczy test opłacalności: gdy do bieżących opłat dołączą realne podatki oraz koszty remontów, część inwestorów może dążyć do wyjścia z rynku. Taki ruch mógłby uruchomić końcowy etap opisywanej „alpejskiej klątwy”, czyli masową wyprzedaż i gwałtowny spadek wartości górskich nieruchomości.
Całość sprowadza się do rosnących obciążeń po stronie gmin i ograniczonych wpływów z zabudowy opartej na najmie krótkoterminowym, przy jednoczesnych słabościach regulacyjnych oraz ryzykach charakterystycznych dla modelu condo. W tle pojawia się perspektywa zmian wynikających z prawa unijnego, które może zwiększyć przejrzystość rynku i ujawnić pełne koszty funkcjonowania tego segmentu. Skala skutków – zarówno dla samorządów, jak i właścicieli – ma zależeć od tego, jak rynek zareaguje na obowiązkową rejestrację i wynikającą z niej egzekucję opłat oraz podatków.